Introduzione
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 230/E del 3 settembre 2025, ha chiarito che anche il termine di 30 mesi previsto per gli immobili oggetto di interventi Superbonus rientra nella sospensione dei termini collegata all’emergenza Covid-19. Si tratta di un’interpretazione rilevante, che offre ai contribuenti maggiore certezza nell’applicazione dei benefici prima casa in combinazione con le agevolazioni edilizie.
Agevolazioni prima casa: quadro sintetico
Le agevolazioni per l’acquisto della prima abitazione prevedono aliquote ridotte:
- imposta di registro al 2% (anziché 9%) se si compra da un privato;
- IVA al 4% se si acquista da un’impresa costruttrice;
- esenzione da imposta di bollo, tributi catastali e tasse ipotecarie.
Restano escluse dagli incentivi le abitazioni di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9).
Obbligo di residenza
La norma richiede che l’immobile acquistato si trovi nel Comune di residenza dell’acquirente o che quest’ultimo vi trasferisca la residenza entro 18 mesi dal rogito. In caso di immobili ristrutturati con interventi “trainanti” di riqualificazione energetica ai sensi del D.L. 34/2020 (Superbonus), il termine è più ampio: 30 mesi.
Sospensione dei termini durante la pandemia
Il legislatore, con diversi provvedimenti tra il 2020 e il 2023, ha sospeso i termini collegati all’agevolazione prima casa per un totale di 768 giorni. In particolare, sono rimasti congelati:
- i 18 mesi per trasferire la residenza;
- i 12 mesi per vendere l’abitazione posseduta in precedenza;
- i 12 mesi per il riacquisto con utilizzo del credito d’imposta.
Restano invece esclusi dalla sospensione altri termini, come i 5 anni entro i quali non si può rivendere la prima casa senza perdere i benefici.
Applicazione al termine di 30 mesi del Superbonus
Con l’interpello citato, l’Agenzia ha precisato che la sospensione si applica anche al termine di 30 mesi. In concreto:
- per acquisti effettuati prima del 23 febbraio 2020, i termini riprendono dal 30 ottobre 2023, conteggiando i giorni già trascorsi;
- per acquisti effettuati durante il periodo di sospensione, il termine inizia a decorrere dal 30 ottobre 2023, arrivando fino al 30 aprile 2026.
Conclusioni
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate rafforza la tutela dei contribuenti che hanno acquistato immobili con Superbonus, garantendo più tempo per adempiere all’obbligo di residenza senza rischiare la decadenza dai benefici. Si tratta di un coordinamento atteso tra agevolazione prima casa e incentivi edilizi, utile a rendere più chiara la disciplina in un ambito tradizionalmente complesso.
