Le locazioni brevi sono ormai al centro dell’attenzione di molti proprietari di immobili che scelgono piattaforme come Airbnb, Booking o Vrbo per mettere a reddito i propri appartamenti. Dal 2026, però, le regole del gioco sono cambiate in modo significativo. La Legge di Bilancio 2026 e le successive istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, che ha aggiornato la propria guida ad aprile 2026, hanno introdotto importanti novità che ogni proprietario deve conoscere: un nuovo limite al numero di immobili affittabili, una doppia aliquota per la cedolare secca e obblighi rafforzati per gli intermediari. In questo articolo approfondiamo ogni aspetto.
Cosa si intende per locazione breve
Le locazioni brevi sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Rientrano in questa categoria anche i contratti che prevedono la fornitura di servizi accessori come la pulizia dell’alloggio, il cambio della biancheria, la connessione Wi-Fi o la colazione, purché si tratti di servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile.
Sono comprese nel regime:
- le locazioni turistiche tramite piattaforme digitali (Airbnb, Booking, Vrbo, ecc.);
- le sublocazioni e le cessioni del contratto di durata fino a 30 giorni;
- i contratti stipulati da comodatari che sublocano l’immobile ricevuto in comodato.
La grande novità 2026: il limite scende da 4 a 2 immobili
Fino al 31 dicembre 2025, il regime fiscale delle locazioni brevi poteva essere applicato da un privato fino a un massimo di 4 appartamenti per periodo d’imposta. Dal 1° gennaio 2026, questo limite è stato ridotto a 2 unità immobiliari.
Cosa succede se si superano i 2 immobili?
Chi destina alla locazione breve 3 o più immobili per periodo d’imposta si presume automaticamente che eserciti l’attività in forma imprenditoriale. Ciò comporta:
- l’obbligo di apertura della partita IVA;
- l’impossibilità di applicare la cedolare secca (regime riservato ai privati);
- l’assoggettamento all’IVA e alle norme del reddito d’impresa;
- possibili obblighi in materia di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e normativa turistica regionale.
La cedolare secca sulle locazioni brevi: aliquote 21% e 26%
L’aliquota ordinaria della cedolare secca sulle locazioni brevi è fissata al 26%. Tuttavia, il contribuente può scegliere di applicare l’aliquota ridotta del 21% per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta. La scelta deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi PF).
Attenzione alla base imponibile: a differenza del regime ordinario IRPEF, che prevede una deduzione forfettaria del 5%, nella cedolare secca la base imponibile coincide con l’intero importo del canone indicato nel contratto, inclusi eventuali servizi accessori (pulizia, biancheria, ecc.).
Il ruolo degli intermediari: ritenuta e obblighi di comunicazione
Chi utilizza portali come Airbnb o Booking deve sapere che questi intermediari hanno precisi obblighi fiscali previsti dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017. In particolare, quando l’intermediario incassa il corrispettivo per conto del locatore o interviene nel pagamento, è tenuto a:
- Operare una ritenuta del 21% sull’importo lordo del canone a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale scelto dal locatore;
- Versare la ritenuta tramite modello F24 con codice tributo 1919, entro il giorno 16 del mese successivo a quello del pagamento;
- Comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi tramite il portale.
La ritenuta del 21% è a titolo d’acconto per i soggetti che scelgono la tassazione IRPEF ordinaria, mentre si considera come imposta definitiva per chi opta per la cedolare secca. Questo significa che, in fase di dichiarazione dei redditi, l’importo già trattenuto dal portale si scomputa dall’imposta dovuta.
CIN – Codice Identificativo Nazionale: Dal 1° novembre 2024 è obbligatorio per tutti i locatori che mettono a reddito immobili in locazione breve. Il CIN va esposto nell’annuncio e all’esterno dell’immobile. In assenza del codice, sono previste sanzioni da 800 a 8.000 euro. Il CIN si richiede attraverso il portale del Ministero del Turismo: bdsr.ministeroturismo.gov.it.
Esempi pratici: quanto si paga con la cedolare secca nel 2026
Per capire concretamente l’impatto delle nuove regole, vediamo tre scenari tipici:
Attenzione: il Proprietario B deve tenere conto anche delle ritenute già versate dal portale (Airbnb o Booking). Se, ad esempio, Airbnb ha già versato una ritenuta del 21% su € 27.000 (€ 5.670), in fase di dichiarazione quest’importo si scomputa dall’imposta dovuta di € 6.270, lasciando un saldo da versare di soli € 600.
Come dichiarare i redditi da locazione breve: quadro RB o RLC?
I redditi da locazione breve vanno dichiarati nel modello 730 o nel modello Redditi PF. La compilazione varia in base alla scelta del regime fiscale:
- Cedolare secca: quadro RB del modello Redditi PF oppure sezione II del quadro B del 730, con indicazione del codice cedolare e dell’aliquota applicata (21% o 26%).
- Regime IRPEF ordinario: stesso quadro, ma con deduzione forfettaria del 5% sulla base imponibile e applicazione delle aliquote progressive.
Per approfondire, consulta la guida aggiornata ad aprile 2026 dell’Agenzia delle Entrate: Le locazioni brevi e la cedolare secca, e il testo del D.L. n. 50/2017, art. 4: Normattiva – D.L. 50/2017.
Considerazioni conclusive
Il 2026 segna un punto di svolta per chi affitta immobili tramite piattaforme digitali. La riduzione del limite da 4 a 2 immobili per il regime privato, la doppia aliquota della cedolare secca e gli obblighi crescenti degli intermediari richiedono una pianificazione fiscale attenta. Chi supera la soglia dei 2 appartamenti deve valutare con cura le implicazioni di un’attività imprenditoriale: apertura di partita IVA, scelta del regime contabile, eventuale iscrizione alla Camera di Commercio.
La scelta del regime fiscale ottimale – cedolare secca o IRPEF ordinaria – dipende dal livello dei redditi, dal numero di immobili e dalla presenza di altri redditi dichiarati. Non esiste una soluzione valida per tutti: ogni situazione va analizzata singolarmente.
