La Legge di Bilancio 2026 interviene in modo incisivo sulla disciplina delle locazioni brevi, introducendo una presunzione legale di esercizio di attività d’impresa al superamento di determinate soglie. L’obiettivo del legislatore è ridurre l’area dell’evasione e distinguere in modo più netto tra gestione occasionale del patrimonio immobiliare e attività imprenditoriale vera e propria.
In questo nuovo contesto, la pianificazione fiscale lecita diventa un elemento essenziale, purché fondata su scelte coerenti, documentate e sostenibili in caso di controllo.
La nuova soglia di imprenditorialità
A partire dal 1° gennaio 2026, la gestione in locazione breve di almeno tre immobili determina una presunzione legale di attività imprenditoriale.
La soglia si applica:
- per singolo contribuente;
- indipendentemente dal Comune in cui sono situati gli immobili;
- a prescindere dalla piattaforma utilizzata o dalla durata dei soggiorni.
Il superamento della soglia comporta l’obbligo di apertura della partita IVA, l’esclusione dal regime della cedolare secca e l’assoggettamento al regime d’impresa, con applicazione di IVA, imposte dirette e contributi previdenziali.
Effetti fiscali del passaggio a regime d’impresa
La qualificazione dell’attività come imprenditoriale comporta un cambiamento radicale del trattamento fiscale:
- i canoni non sono più tassati con imposta sostitutiva, ma confluiscono nel reddito d’impresa;
- diventa possibile dedurre i costi effettivi sostenuti per la gestione (manutenzioni, servizi, ammortamenti);
- si applicano gli obblighi contabili e dichiarativi tipici dell’attività economica organizzata.
La valutazione non è quindi solo fiscale, ma anche economica e organizzativa.
Pianificazione lecita per restare sotto la soglia
Per i contribuenti che intendono mantenere la gestione in ambito privato, la pianificazione deve partire da una verifica puntuale del numero di immobili destinati a locazione breve.
Tra le possibili scelte lecite rientrano:
- limitare le locazioni brevi a una o due unità immobiliari per ciascun intestatario;
- destinare eventuali ulteriori immobili a locazione tradizionale o a uso personale;
- evitare forme di locazione di fatto brevi mascherate da contratti di lungo periodo.
È fondamentale garantire coerenza tra contratti, pubblicità online e dati fiscalmente rilevanti.
Redistribuzione del patrimonio immobiliare
Un’altra leva di pianificazione riguarda la redistribuzione della proprietà degli immobili tra più soggetti, ad esempio in ambito familiare.
Cessioni o donazioni possono consentire di mantenere ciascun proprietario sotto la soglia dei tre immobili, a condizione che:
- il trasferimento sia reale e non meramente formale;
- vi sia un effettivo spostamento della gestione e dei flussi economici;
- siano valutati con attenzione i profili di imposte indirette e successorie.
In mancanza di sostanza economica, l’operazione potrebbe essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria.
Valutare consapevolmente il regime d’impresa
Quando il numero di immobili o la scala dell’attività lo rendono conveniente, il passaggio al regime d’impresa può rappresentare una scelta razionale.
In questo caso, la pianificazione può prevedere:
- la costituzione di una società veicolo per la gestione degli immobili;
- una struttura organizzativa adeguata;
- una gestione professionale del rischio e della redditività.
Anche in questo scenario, occorre evitare società prive di sostanza, che espongono al rischio di contestazioni per interposizione fittizia.
Confine tra pianificazione ed elusione
La Manovra 2026 restringe gli spazi di manovra, ma non elimina la possibilità di una ottimizzazione fiscale lecita. Il confine tra pianificazione e abuso del diritto diventa però più sottile e richiede scelte coerenti, motivate e difendibili.
Documentazione, tracciabilità dei flussi e reale organizzazione dell’attività assumono un ruolo centrale.
Conclusioni
La nuova disciplina delle locazioni brevi impone ai contribuenti una riflessione preventiva sulle modalità di gestione del patrimonio immobiliare. Agire per tempo sulla struttura giuridica, sul numero di immobili e sul regime fiscale consente di evitare effetti indesiderati e di scegliere consapevolmente il percorso più adatto alle proprie esigenze. In un contesto normativo più rigoroso, la pianificazione corretta resta possibile, ma richiede maggiore attenzione e professionalità.
